Оценка офиса

Офисные здания и помещения – это одни из самых интересных для оценки коммерческих объектов. Они предполагают индивидуальный подход к их рассмотрению специалистом, учет множества параметров, которые раскрывают как особенности самого объекта, так и рынка недвижимости.
Оценочная компания Аппрайзер предлагает качественные и профессиональные услуги по оценке стоимости офиса для различных целей оценок. Так, независимая оценка такого типа коммерческой недвижимости может понадобиться в самых различных случаях. Из них наиболее распространенными являются:

  • Переоценка стоимости основных фондов и активов предприятия для уменьшения величины налогов на имущество, которые оно выплачивает.
  • Получение кредита в банке под залог в виде офисного здания, помещения.
  • Совершение сделки по продаже или покупке объекта недвижимости, либо сдачи его в аренду арендаторам.
  • Страхование имущества организации, при этом офис является объектом страхования.
  • Внесение вклада в уставный капитал компании в виде недвижимого имущества.
  • Другие.

 

СТОИМОСТЬ ОЦЕНКИ

  до 300 кв. м от 300 до 1 000 кв. м от 1 000 кв. м до 5 000 кв. м более 5 000 кв. м
г. Москва 12  000 руб. 14 000 руб. 15 000 руб. 20 000 руб.
Московская обл. 13  000 руб. 15 000 руб. 16 000 руб. 20 000 руб.

 

Оценка офисаОценка стоимости офиса должна начинаться с обозначения вместе с заказчиком цели проведения данных работ. Если состав необходимых документов и факторы, влияющие на стоимость объекта, не зависят от цели определения стоимости, то вид стоимости (ликвидационная, рыночная, инвестиционная) определяется именно целью.

Говоря о такой услуге, как оценка офиса, большое внимание стоит обратить на параметры, формирующие итоговую стоимость такого объекта недвижимости. Их очень много, и они носят различный характер: технический, экономический, социальный, территориальный, политический и другие. Кроме того, они могут быть характерны как для определенного объекта (офиса, офисного здания), так и для всего рынка офисной недвижимости.
Очень часто можно слышать фразу о том, что глаза - это зеркало души. Тогда офис – это лицо каждой уважающей себя фирмы. И с таким утверждением трудно поспорить, ведь это не просто слова. От качества, состояния и внешнего вида офиса компании зависит отношение к вам ваших клиентов. Но также от этого зависит и рыночная стоимость офиса, ведь все это те параметры, которые определяют ее. В целом, к таким ценообразующим факторам можно отнести:

  • Расположение офиса, район города, его престижность, подъездные пути, близость других офисных зданий.
  • Наличие автостоянок и парковочных зон, тип парковки, а именно: открытая или закрытая она, имеется ли охрана.
  • Вид из окна офиса.
  • Физический износ, техническое состояние здания, качество отделки помещений и фасада, тип ремонта.
  • Состояние инженерных сетей и коммуникаций.
  • Наличие и техническое состояние лифтов, кондиционеров, вентиляции, систем охраны, пожарных систем, телефона, Интернета и пр.
  • Развитость инфраструктуры внутри здания: наличие администратора, ресепшена, банкоматов, копировальных центров, тренажерных залов, столовых, кафетериев, автомастерских.

 

Кроме вышеперечисленных, значимыми параметрами также являются год введения в эксплуатацию здания с офисами, полнота и правильность имеющихся на него документов, наличие профессиональной компании, занимающейся эксплуатацией и управлением офисным зданием. Очень важен и класс офисного здания в соответствии классификации зарубежных стандартов, всего их четыре: A, B, C, D, из них первый является самым престижным и востребованным.
В ходе оценки стоимости офиса специалист большое внимание уделяет ликвидности объекта недвижимости, особенно если определение стоимости производится в целях использования в качестве залога или продажи. С ликвидностью связан и другой ценообразующий фактор – востребованность объекта, выраженная в наличии постоянных арендаторов, небольшом коэффициенте недозагрузки (в случае офисного здания, сдающегося в аренду по частям).
В оценочной деятельности при составлении отчетов используется три подхода к оценке:

  • сравнительный
  • доходный
  • затратный

 

Оценка офисаСамым эффективным, часто применяемым способом, наиболее полно отражающим все характерные особенности офисной недвижимости, является сравнительный подход. Используя его, можно наиболее точно определить стоимость офиса в текущий момент с учетом сложившейся в это время рыночной ситуацией. Оценщик изучает все предложения на рынке по объектам, являющимся аналогами рассматриваемому, анализирует спрос и потребности покупателей и арендаторов и на основе этого определяет итоговую стоимость.
На практике специалисты сталкиваются и с такими ситуациями, когда необходимо использовать и остальные подходы, затратный и доходный. Так, затратный подход может быть применим в случае новых офисов, либо наоборот, очень старых и уже нерентабельных, когда нужно принимать меры по реконцепции или реновации. Доходный подход используется оценщиками в тех ситуациях, когда офисная недвижимость эксплуатируется уже достаточное время, имеет постоянных арендаторов с долгосрочными договорами, данный офис престижен и востребован, и необходимо привлечь инвестиции в него. Также доходный и затратный подходы могут быть применены, когда на рынке представлено недостаточно объектов-аналогов, либо их нет совсем, то есть сравнить оцениваемый офис не с чем.
В отчете об оценке офиса может быть указана не только оптимальная ставка аренды или стоимость недвижимости на текущую дату. В данном документе также могут содержаться какие-либо рекомендации специалистов по наилучшему и наиболее эффективному использованию объекта для получения наибольших доходов и увеличения стоимости офиса.
Для того, чтобы оценка офиса была возможной, клиенту необходимо предоставить весь пакет документации, включающий:

  • Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости.
  • Документация на офис из БТИ: технический паспорт, планы этажей, экспликация всех помещений.
  • В случае если были перепланировки: документы от органов самоуправления, подтверждающие их законность.
  • Сведения об обременениях объекта (нахождении в залоге, аренде и прочих).
  • Правоустанавливающие документы на земельный участок под офисным зданием.
  • Балансовая стоимость объекта.