Оценка офиса

Офисные здания и помещения – это одни из самых интересных для оценки коммерческих объектов. Они предполагают индивидуальный подход к их рассмотрению специалистом, учет множества параметров, которые раскрывают как особенности самого объекта, так и рынка недвижимости.

Оценочная компания Аппрайзер предлагает качественные и профессиональные услуги по оценке стоимости офиса для различных целей оценок. Так, независимая оценка такого типа коммерческой недвижимости может понадобиться в самых различных случаях. Из них наиболее распространенными являются:

  • Переоценка стоимости основных фондов и активов предприятия для уменьшения величины налогов на имущество, которые оно выплачивает.
  • Получение кредита в банке под залог в виде офисного здания, помещения.
  • Совершение сделки по продаже или покупке объекта недвижимости, либо сдачи его в аренду арендаторам.
  • Страхование имущества организации, при этом офис является объектом страхования.
  • Внесение вклада в уставный капитал компании в виде недвижимого имущества.
  • Другие.

 

Стоимость оценки: от 12 000 руб.

Оценка офисаОценка стоимости офиса должна начинаться с обозначения вместе с заказчиком цели проведения данных работ. Если состав необходимых документов и факторы, влияющие на стоимость объекта, не зависят от цели определения стоимости, то вид стоимости (ликвидационная, рыночная, инвестиционная) определяется именно целью.

Говоря о такой услуге, как оценка офиса, большое внимание стоит обратить на параметры, формирующие итоговую стоимость такого объекта недвижимости. Их очень много, и они носят различный характер: технический, экономический, социальный, территориальный, политический и другие. Кроме того, они могут быть характерны как для определенного объекта (офиса, офисного здания), так и для всего рынка офисной недвижимости.
Очень часто можно слышать фразу о том, что глаза - это зеркало души. Тогда офис – это лицо каждой уважающей себя фирмы. И с таким утверждением трудно поспорить, ведь это не просто слова. От качества, состояния и внешнего вида офиса компании зависит отношение к вам ваших клиентов. Но также от этого зависит и рыночная стоимость офиса, ведь все это те параметры, которые определяют ее. В целом, к таким ценообразующим факторам можно отнести:

  • Расположение офиса, район города, его престижность, подъездные пути, близость других офисных зданий.
  • Наличие автостоянок и парковочных зон, тип парковки, а именно: открытая или закрытая она, имеется ли охрана.
  • Вид из окна офиса.
  • Физический износ, техническое состояние здания, качество отделки помещений и фасада, тип ремонта.
  • Состояние инженерных сетей и коммуникаций.
  • Наличие и техническое состояние лифтов, кондиционеров, вентиляции, систем охраны, пожарных систем, телефона, Интернета и пр.
  • Развитость инфраструктуры внутри здания: наличие администратора, ресепшена, банкоматов, копировальных центров, тренажерных залов, столовых, кафетериев, автомастерских.

Кроме вышеперечисленных, значимыми параметрами также являются год введения в эксплуатацию здания с офисами, полнота и правильность имеющихся на него документов, наличие профессиональной компании, занимающейся эксплуатацией и управлением офисным зданием. Очень важен и класс офисного здания в соответствии классификации зарубежных стандартов, всего их четыре: A, B, C, D, из них первый является самым престижным и востребованным.

В ходе оценки стоимости офиса специалист большое внимание уделяет ликвидности объекта недвижимости, особенно если определение стоимости производится в целях использования в качестве залога или продажи. С ликвидностью связан и другой ценообразующий фактор – востребованность объекта, выраженная в наличии постоянных арендаторов, небольшом коэффициенте недозагрузки (в случае офисного здания, сдающегося в аренду по частям).

Подходы к оценке

В оценочной деятельности при составлении отчетов используется три подхода к оценке:

  • сравнительный
  • доходный
  • затратный

Оценка офисаСамым эффективным, часто применяемым способом, наиболее полно отражающим все характерные особенности офисной недвижимости, является сравнительный подход. Используя его, можно наиболее точно определить стоимость офиса в текущий момент с учетом сложившейся в это время рыночной ситуацией. Оценщик изучает все предложения на рынке по объектам, являющимся аналогами рассматриваемому, анализирует спрос и потребности покупателей и арендаторов и на основе этого определяет итоговую стоимость.

На практике специалисты сталкиваются и с такими ситуациями, когда необходимо использовать и остальные подходы, затратный и доходный. Так, затратный подход может быть применим в случае новых офисов, либо наоборот, очень старых и уже нерентабельных, когда нужно принимать меры по реконцепции или реновации. Доходный подход используется оценщиками в тех ситуациях, когда офисная недвижимость эксплуатируется уже достаточное время, имеет постоянных арендаторов с долгосрочными договорами, данный офис престижен и востребован, и необходимо привлечь инвестиции в него. Также доходный и затратный подходы могут быть применены, когда на рынке представлено недостаточно объектов-аналогов, либо их нет совсем, то есть сравнить оцениваемый офис не с чем.

В отчете об оценке офиса может быть указана не только оптимальная ставка аренды или стоимость недвижимости на текущую дату. В данном документе также могут содержаться какие-либо рекомендации специалистов по наилучшему и наиболее эффективному использованию объекта для получения наибольших доходов и увеличения стоимости офиса.
Для того, чтобы оценка офиса была возможной, клиенту необходимо предоставить весь пакет документации, включающий:

  • Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости.
  • Документация на офис из БТИ: технический паспорт, планы этажей, экспликация всех помещений.
  • В случае если были перепланировки: документы от органов самоуправления, подтверждающие их законность.
  • Сведения об обременениях объекта (нахождении в залоге, аренде и прочих).
  • Правоустанавливающие документы на земельный участок под офисным зданием.
  • Балансовая стоимость объекта.