Оценка арендной ставки

Договор аренды – это документ, заключающийся между двумя сторонами, арендатором и арендодателем. В таком договоре содержится подробное описание того имущества, которое подлежит аренде, его стоимость, размер арендной ставки, обязанности арендатора и арендодателя, в том числе по восстановлению и ремонту имущества. Кроме того, в нем рассматриваются обязанности арендатора по сохранению в надлежащем качестве предмета аренды и его возвращению владельцу по истечению срока договора, а также возможность последующего выкупа сдаваемого в аренду имущества.

Под арендной ставкой понимают денежную сумму, которая будет выплачиваться арендатором каждый период (месяц, квартал, год), который указан в договоре. Размер ставки арендной платы должен быть таким, чтобы собственник имущества получал доход не меньше, чем средняя норма на вложенные средства. При этом необходимо учитывать и интересы арендатора: стоимость аренды для него должна быть меньше стоимости банковского кредита на приобретение собственных объектов.

Оценка арендной ставки – это расчет на текущую дату рыночной стоимости платы за аренду, за которую наиболее вероятно может быть сдан объект недвижимого имущества. При этом условия сдачи в аренду рассматриваемого имущества должны соответствовать рыночным. Это означает, что:

• на дату оценки арендной ставки недвижимость является свободной и потенциально готовой к сдаче в условиях свободного рынка.
• обе стороны, и арендатор, и арендодатель, знают обо всех особенностях объекта недвижимого имущества, совершают действия разумно и по своей воле.
• состояние экономики, рынка недвижимости и прочие условия можно назвать обычными, если рассматривать дату оценки арендной платы. Имеется в виду, что они не являются слишком выгодными, либо, наоборот, слишком обременительными для арендатора рассматриваемого объекта недвижимого имущества.
• специалист, проводя такую работу, как оценка арендной платы, не принимает во внимание и не учитывает нетипичных и необоснованно увеличенных или уменьшенных арендных ставок потенциальных арендаторов, которые заинтересованы в данном имуществе, либо состоящих в родственных или иных связях с арендатором.
• период экспозиции (срок от выставления объекта в аренду до оформления договора с арендатором) оптимален для того, чтобы все возможные арендаторы могли ознакомиться с предложением, согласовать размер ставки аренды и условия договора.

Оценочная компания Аппрайзер проводит работы по определению стоимости аренды для многих целей. В первую очередь, оценка арендной ставки нужна для того, чтобы можно было оформить договор аренды, либо продлить его. Любой владелец недвижимости хочет, чтобы его объект приносил ему все больше доходов. Это может привести к тому, что ставка арендной платы начнет завышаться без каких-либо на это причин. Оценка арендной платы сможет отрегулировать такую ситуацию, и подскажет арендатору, нужно ли ему искать новое, более выгодное предложение по аренде, либо оставаться в старом помещении.

Существует много факторов, которые в той или иной степени могут повлиять на размер арендной платы за объект недвижимости. К таким параметрам относятся:

• Местоположение сдаваемого в аренду помещения, здания или иного объекта недвижимости, район и его престижность.
• Наличие подъездных путей, парковки.
• Пешеходная доступность станций метро, остановок общественного транспорта.
• Площадь сдаваемых помещений.
• Назначение помещений (торговые, офисные, промышленные, складские).
• Состояние инженерных коммуникаций.
• Наличие Интернета, телефона.
• Состояние отделки и многое другое.